Le 31 décembre 2025, un arrêté publié au Journal Officiel a acté l'une des réformes les plus attendues du secteur immobilier : le coefficient de conversion de l'électricité dans le calcul du DPE passe de 2,3 à 1,9 dès le 1er janvier 2026. Cette évolution technique, annoncée en juillet 2025 par le Premier ministre François Bayrou, va reclasser automatiquement 850 000 logements et modifier profondément la lecture énergétique du parc immobilier français.
Pour les gestionnaires d'actifs, bailleurs sociaux et foncières, cette réforme pose une question stratégique : faut-il attendre la mise à jour gratuite des DPE ou engager dès maintenant les travaux de rénovation ? Décryptage des impacts et des arbitrages à opérer.
Pourquoi cette réforme du coefficient électrique ?
Le contexte : une pénalisation injuste du chauffage électrique
Depuis la mise en place du DPE en 2006, puis sa réforme en 2021, le calcul de la performance énergétique repose sur la notion d'énergie primaire, qui intègre les pertes liées à la production et au transport de l'énergie. Pour l'électricité, ce coefficient était fixé à 2,3 : cela signifie qu'1 kWh consommé chez vous équivalait à 2,3 kWh d'énergie primaire produite à la centrale.
Ce coefficient pénalisait lourdement les 7 millions de logements chauffés à l'électricité (23 % du parc de résidences principales), même bien isolés. Résultat : de nombreux appartements récents avec radiateurs électriques se retrouvaient classés E, F ou G, alors que leur consommation réelle était maîtrisée.
La justification : refléter la décarbonation du mix électrique français
Le gouvernement a décidé d'ajuster ce coefficient à 1,9 pour mieux refléter la réalité du mix énergétique français, largement décarboné grâce au nucléaire (70 %) et aux énergies renouvelables. Ce nouveau coefficient s'aligne sur les standards européens et sur les évolutions du réseau électrique (meilleur rendement, moindres pertes).
Impact du changement : Toute la consommation électrique prise en compte dans le DPE baisse de 21 % (2,3 / 1,9 = 1,21). Pour un logement tout électrique consommant 9 000 kWh/an, l'énergie primaire calculée passe de 20 700 kWh à 17 100 kWh, soit un gain potentiel d'une classe DPE.
Les chiffres clés de la réforme
850 000 logements reclassés
Selon les estimations de l'ADEME et des diagnostiqueurs, 850 000 logements vont gagner au moins une classe énergétique, principalement :
- Les logements électriques classés F ou G (gain d'1 à 2 classes)
- Les petites surfaces chauffées à l'électricité, particulièrement pénalisées par l'ancien coefficient (studio, T2)
- Les logements équipés de pompes à chaleur (PAC), dont la performance va être mieux reconnue
Attention : Les logements chauffés au gaz ou au fioul ne bénéficient pas de cette réforme, leur coefficient restant inchangé (respectivement 1,0 et 1,0).
Mise à jour gratuite des DPE via l'ADEME
L'Observatoire de l'ADEME mettra automatiquement à jour les DPE existants avec le nouveau coefficient. Les propriétaires et gestionnaires pourront télécharger gratuitement leur nouveau DPE sans refaire un diagnostic complet, à condition que le DPE initial ait été réalisé selon la méthode 3CL (post-2021).
Calendrier : La plateforme de mise à jour devrait être disponible courant février-mars 2026. Les nouveaux DPE réalisés à partir du 1er janvier 2026 intègrent automatiquement le coefficient 1,9.
Impacts stratégiques pour les gestionnaires d'actifs
1. Réduction du nombre de passoires thermiques dans votre parc
Pour les bailleurs et foncières détenant un parc à dominante électrique, cette réforme est une aubaine patrimoniale :
- Les logements G reclassés F sortent de l'interdiction de location immédiate (applicable depuis le 1er janvier 2025)
- Les logements F reclassés E gagnent trois ans de sursis avant l'interdiction de 2028
- Les logements E restent louables jusqu'en 2034
Exemple concret : Un bailleur social possédant 5 000 logements avec 15 % de classe F (750 logements), dont 60 % chauffés à l'électricité (450 logements), pourrait voir 200 à 300 logements passer en classe E, évitant ainsi l'interdiction de 2028 et les travaux urgents associés.
2. Impact sur la valeur verte et la liquidité patrimoniale
La valeur verte, qui mesure la surcote ou décote liée à la performance énergétique, va être recalibrée par cette réforme :
- Les logements électriques reclassés D ou C vont voir leur attractivité locative et valeur patrimoniale augmenter
- L'écart de valorisation avec les passoires thermiques gaz/fioul va se creuser davantage
- Les actifs chauffés au fossile vont subir une dévalorisation relative accrue
Chiffres Notaires de France (décembre 2025) : Un appartement classe A se vend +16 % plus cher qu'un classe D. Une maison classe G subit une décote de -25 % par rapport à un classe D. Avec la réforme, ces écarts vont s'accentuer entre électrique et fossile.
3. Révision des priorités de travaux et des budgets pluriannuels
Cette réforme impose une réévaluation complète de votre stratégie de rénovation :
À faire dès maintenant :
- Cartographier votre parc électrique vs fossile
- Simuler l'impact de la réforme sur chaque bâtiment (Reeenov peut automatiser cette analyse)
- Reprioriser les travaux : les bâtiments électriques reclassés peuvent être relégués en phase 2 ou 3, permettant de concentrer les budgets sur les passoires gaz/fioul
Piège à éviter : Ne pas retarder systématiquement les travaux sous prétexte du reclassement. Un logement F reclassé E reste moins attractif et moins valorisé qu'un logement rénové en C ou B. L'arbitrage doit intégrer le ROI à moyen terme.
4. Limites de la réforme : les passoires fossiles toujours dans le viseur
Point crucial : Les 2,5 millions de logements chauffés au fioul ou au gaz ancien et classés F ou G ne bénéficient pas de cette réforme. Pour ces bâtiments, les échéances réglementaires restent inchangées :
- 2025 : Interdiction de location des G (déjà applicable)
- 2028 : Interdiction des F
- 2034 : Interdiction des E
Recommandation stratégique : Pour ces actifs, aucune attente n'est possible. Il faut engager dès 2026 :
- Un audit énergétique global
- Une stratégie de changement de vecteur énergétique (PAC, raccordement réseau de chaleur)
- Un montage financier mobilisant CEE, MaPrimeRénov' et éco-prêts
Arbitrage stratégique : attendre ou rénover ?
Quand attendre la mise à jour gratuite du DPE ?
Profil cible :
- Logements électriques classés F ou G limites (proches du seuil E)
- Petites surfaces avec chauffage électrique direct
- Bâtiments déjà relativement isolés mais pénalisés par le coefficient 2,3
Avantages :
- Économie immédiate : pas de travaux à engager
- Gain de temps : focus sur les vrais passoires fossiles
- Optimisation budgétaire : réallocation des ressources vers les actifs prioritaires
Risque : Conserver un patrimoine moyennement performant (E) qui reste moins attractif et valorisé qu'un bâtiment rénové (C/B).
Quand engager les travaux malgré le reclassement ?
Profil cible :
- Logements visant une valorisation patrimoniale forte (revente, refinancement)
- Bâtiments collectifs où la rénovation permet un gain de confort significatif (isolation, ventilation)
- Actifs stratégiques pour lesquels l'objectif est d'atteindre la classe B ou A (reporting ESG, label environnemental)
Avantages :
- Valorisation maximale : un bien rénové en B/C se vend 10 % à 20 % plus cher qu'un E/F
- Attractivité locative renforcée et réduction du turnover
- Anticipation des futures réglementations (DPE D obligatoire en 2034 pour locations saisonnières, par exemple)
ROI attendu : Entre 8 et 15 ans selon l'ampleur des travaux et les aides mobilisées.
Comment Reeenov vous aide à arbitrer ?
Notre copilote numérique intègre la réforme DPE 2026 et permet aux gestionnaires d'actifs de :
- Simuler automatiquement l'impact du nouveau coefficient sur chaque logement de votre parc
- Comparer les scénarios : attente du reclassement vs travaux de rénovation
- Calculer le ROI de chaque stratégie en intégrant aides financières, gain énergétique et valorisation patrimoniale
- Générer des tableaux de bord pour prioriser les interventions et suivre la trajectoire de performance énergétique
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Conclusion : une réforme qui redessine les priorités
La réforme du coefficient électrique du DPE constitue une bouffée d'oxygène pour 850 000 logements et leurs gestionnaires, en différant les travaux urgents et en améliorant la lecture du parc. Mais elle ne doit pas masquer l'essentiel :
- Les passoires thermiques fossiles (gaz, fioul) restent sous pression réglementaire maximale
- La valeur verte continue de s'imposer comme critère décisif de valorisation et d'attractivité
- L'ambition doit rester la montée en gamme vers les classes C, B et A pour capter la demande et maximiser le patrimoine
En 2026, les gestionnaires éclairés ne se contenteront pas du reclassement : ils anticiperont les attentes du marché et construiront des stratégies de rénovation ambitieuses, financièrement optimisées, et alignées avec la trajectoire de décarbonation.
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Pour aller plus loin :
Tags : Réforme DPE 2026, coefficient électrique, DPE 1.9, passoires thermiques, valeur verte, bailleurs sociaux, foncières, stratégie patrimoniale
