Le bilan immobilier 2025 publié par les Notaires de France en décembre 2025 confirme une tendance structurelle majeure : la valeur verte est devenue le critère décisif de valorisation immobilière. Après deux années de ralentissement du marché (2022-2024), la reprise de 2025 (+11 % de transactions) s'est opérée sur une base sélective et discriminante : les biens énergétiquement performants (classes A à D) captent la demande et les prix, tandis que les passoires thermiques (F et G) subissent des décotes historiques et une liquidité en chute libre.
Pour les bailleurs sociaux, foncières et gestionnaires d'actifs, ce basculement impose une révision complète des stratégies patrimoniales : la valeur verte n'est plus un "nice-to-have", mais le déterminant premier de la rentabilité, de la revente et de l'attractivité locative. Décryptage chiffré de ce phénomène et de ses implications opérationnelles.
La valeur verte : définition et mesure
Qu'est-ce que la valeur verte ?
La valeur verte désigne la surcote ou décote de la valeur d'un bien immobilier liée à sa performance énergétique, mesurée par le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Concrètement :
- Un bien classé A ou B se vend plus cher qu'un bien équivalent (même surface, même localisation, même standing) classé D
- Un bien classé F ou G se vend moins cher qu'un bien classé D
Cette différenciation s'explique par trois facteurs :
- Réduction des charges énergétiques : un logement performant coûte 50 % à 70 % moins cher en énergie qu'une passoire
- Conformité réglementaire : évitement des interdictions de location progressives (G en 2025, F en 2028, E en 2034)
- Confort et qualité de vie : isolation supérieure, température stable, qualité de l'air
Les données 2025 des Notaires de France : un fossé qui se creuse
L'étude annuelle 2025 des Notaires de France, présentée le 8 décembre 2025, apporte des chiffres édifiants :
Pour les appartements :
- Un appartement classe A se vend +16 % plus cher qu'un classe D (à caractéristiques identiques)
- Chaque classe perdue représente en moyenne -4 % de valeur
- Les appartements classe G subissent une décote de -12 % à -16 % par rapport à un classe D
Pour les maisons :
- L'écart est encore plus marqué : -8 % par classe DPE
- Une maison classe G vaut -25 % à -30 % moins cher qu'une maison classe D équivalente
- Une maison classe A ou B se vend +20 % à +25 % plus cher qu'une classe D
Évolution temporelle : Selon les données, la valeur verte a doublé en 5 ans (2020-2025). Ce qui représentait une différence de 2 % à 3 % par classe DPE en 2020 atteint désormais 4 % à 8 % par classe selon la typologie.
Répartition du marché par classe énergétique
40 % des logements vendus en 2025 sont classés E, F ou G (passoires thermiques ou quasi-passoires). Ce chiffre grimpe à 65 % à Paris et en Île-de-France, où le parc ancien prédomine.
À l'inverse, la part des logements performants progresse :
- Classe D : 35 % des transactions (+2 points vs 2024)
- Classe C : 24 % des transactions (+2 points vs 2024)
- Classes A et B : ~5 % des transactions (stable, limité par la rareté de l'offre)
Tendance : Les acquéreurs fuient massivement les classes F et G (-15 % de transactions sur ce segment), privilégiant les biens D à B, même à prix supérieur.
Impact sur la liquidité : vendre une passoire thermique devient un parcours du combattant
Au-delà de la décote de prix, la valeur verte impacte la liquidité patrimoniale :
Délai de vente allongé pour les passoires
Données de marché 2025 :
- Un bien classe D se vend en moyenne en 60 jours
- Un bien classe E nécessite 90 jours
- Un bien classe F : 120 à 150 jours
- Un bien classe G : 180 jours ou plus, avec risque de retrait du marché faute d'acquéreur
Conséquence pour les foncières : Un actif F ou G devient difficile à arbitrer. En cas de besoin de liquidité (refinancement, réallocation de portefeuille), ces biens bloquent la stratégie.
Difficulté d'accès au crédit pour les acquéreurs
Les banques intègrent de plus en plus le DPE dans les critères d'octroi de crédit. Un logement classé F ou G :
- Peut être écarté des garanties hypothécaires acceptées
- Impose un apport personnel supérieur (30 % au lieu de 10 %)
- Subit des taux d'intérêt légèrement majorés (risque de dévalorisation future)
Cette frilosité bancaire réduit mécaniquement le nombre d'acquéreurs solvables, accentuant la spirale de dévalorisation.
Les interdictions de location : une épée de Damoclès patrimoniale
Calendrier des interdictions
La loi Climat et Résilience instaure des interdictions progressives de location pour les passoires thermiques :
- 1er janvier 2025 : Interdiction de louer les logements classés G (hors baux en cours)
- 1er janvier 2028 : Interdiction de louer les logements classés F
- 1er janvier 2034 : Interdiction de louer les logements classés E
Périmètre : Ces interdictions concernent aussi bien la location résidentielle classique que la location saisonnière (obligation DPE D dès 2034 pour meublés touristiques).
Impact sur le parc locatif et les stratégies bailleurs
Estimations : En France, 5,2 millions de logements sont classés F ou G, dont 1,8 million dans le parc locatif privé et 600 000 dans le parc social.
Pour les bailleurs privés et institutionnels :
- 2025 : Retrait du marché locatif de ~200 000 logements G (ou obligation de travaux urgents)
- 2028 : Retrait supplémentaire de ~600 000 logements F
- 2034 : Retrait de ~1,5 million de logements E
Stratégie d'arbitrage : Face à ces échéances, trois options s'offrent aux bailleurs :
- Rénover pour atteindre au minimum la classe D (coût : 20 000 € à 50 000 € par logement selon l'ampleur)
- Vendre avant l'interdiction pour éviter la dévalorisation maximale (mais avec décote immédiate)
- Attendre et perdre la possibilité de louer (perte de revenus locatifs = ~-90 % de la valorisation)
Conseil Reeenov : La stratégie 1 (rénovation) est la plus rentable sur le long terme, surtout si les aides (CEE, éco-prêt, aides locales) sont mobilisées pour financer 50 % à 70 % des travaux.
Valeur verte et attractivité locative : des loyers différenciés
Écart de loyers selon la classe énergétique
Les études de marché 2025 montrent un écart de loyers croissant entre logements performants et passoires :
Marché tendu (Paris, grandes métropoles) :
- Un logement classe C ou B peut se louer 5 % à 10 % plus cher qu'un classe E équivalent
- Un logement classe F ou G doit consentir une décote de loyer de -5 % à -10 % pour trouver preneur
Marché détendu (villes moyennes, zones rurales) :
- L'écart est plus marqué : -15 % à -20 % pour un F/G, car l'offre dépasse la demande et les locataires peuvent choisir
Turnover locatif et vacance
Les passoires thermiques subissent un turnover locatif supérieur :
- Un locataire dans un logement F/G reste en moyenne 2 ans, contre 4 ans dans un logement performant
- Le taux de vacance des logements F/G atteint 8 % à 12 %, contre 2 % à 4 % pour les logements C/D
Impact financier : Un taux de vacance de 10 % réduit le rendement locatif brut de 10 %, dégradant la rentabilité globale.
Stratégies patrimoniales pour capter la valeur verte
1. Segmenter le parc selon la classe DPE
Pour un gestionnaire de portefeuille, la première étape consiste à cartographier les actifs par classe DPE :
Catégorie 1 : Actifs performants (A, B, C)
- Stratégie : Conserver, valoriser, mettre en avant dans la communication locative et les dossiers de vente
- Actions : Certifications environnementales (HQE, BREEAM), communication valeur verte
Catégorie 2 : Actifs moyens (D, E)
- Stratégie : Maintenir et préparer la montée en gamme progressive
- Actions : Travaux légers (remplacement chaudière, isolation toiture) pour atteindre C/B d'ici 2030
Catégorie 3 : Passoires (F, G)
- Stratégie : Rénovation d'ampleur urgente ou arbitrage
- Actions : Audit énergétique complet, montage financier avec aides, engagement des travaux avant 2028
2. Calculer le ROI de la rénovation intégrant la valeur verte
Exemple de calcul pour un appartement 70 m² classé F :
Sans travaux (vente immédiate) :
- Prix de vente : 200 000 € (décote -15 % vs classe D)
- Valeur de référence classe D : 235 000 €
Avec travaux de rénovation (gain F → C) :
- Coût travaux : 35 000 € (isolation + PAC + ventilation)
- Aides mobilisées (CEE + MaPrimeRénov' + éco-prêt) : 20 000 €
- Reste à charge réel : 15 000 €
Nouvelle valeur après travaux (classe C) :
- Prix de vente : 255 000 € (prime +8 % vs classe D)
- Gain net : 255 000 € - 200 000 € - 15 000 € = +40 000 €
- ROI : +267 % sur l'investissement net de 15 000 €
Délai de liquidité : Divisé par 2 (90 jours au lieu de 180 jours)
3. Anticiper les évolutions réglementaires au-delà de 2034
La trajectoire réglementaire ne s'arrête pas à 2034. Les signaux faibles indiquent :
- Une possible obligation DPE C pour toutes les locations d'ici 2040-2045
- Des bonus fiscaux (exonération taxe foncière, réduction IFI) pour les logements A/B
- Une intégration du DPE dans les critères de financement bancaire (stress tests carbone)
Anticipation stratégique : Viser dès maintenant la classe C pour tous les actifs destinés à être conservés au-delà de 10 ans.
4. Intégrer la valeur verte dans le reporting ESG
Pour les foncières cotées et les investisseurs institutionnels, la valeur verte devient un indicateur ESG central :
- Reporting Taxonomie européenne : % d'actifs alignés (DPE A à C)
- Reporting SFDR : empreinte carbone du portefeuille, trajectoire de décarbonation
- Notation extra-financière : GRESB, MSCI ESG Ratings (le DPE impacte directement la note)
Opportunité de financement : Les fonds ESG et les green bonds privilégient les portefeuilles à forte valeur verte, offrant des conditions de financement avantageuses (taux -0,5 % à -1 % vs financement classique).
Comment Reeenov optimise la capture de valeur verte
Notre copilote numérique permet aux gestionnaires d'actifs de piloter stratégiquement la valeur verte :
- Cartographie DPE du portefeuille avec scoring de risque réglementaire
- Simulation de scénarios : ROI comparé de la rénovation vs vente en l'état
- Priorisation automatique des actifs selon potentiel de valorisation (gain DPE x valeur verte x liquidité)
- Optimisation financière : identification des aides cumulables pour maximiser le ROI
- Reporting ESG automatisé : tableaux de bord conformes Taxonomie et SFDR
Cas d'usage : Une foncière avec 500 actifs a identifié via Reeenov que 80 logements F/G représentaient 35 % du risque de dévalorisation, mais seulement 12 % de la valeur du portefeuille. En concentrant les budgets de rénovation sur ces actifs, elle a réduit de 60 % son exposition risque tout en valorisant le portefeuille de +4 %.
Conclusion : la valeur verte, déterminant n°1 de la stratégie patrimoniale 2026
Les chiffres sont sans appel : la valeur verte a doublé en 5 ans, les écarts de prix atteignent +16 % pour les A et -25 % pour les G, et la liquidité des passoires s'effondre (délai de vente x3). Dans ce contexte, l'inaction n'est plus une option :
Pour les bailleurs et foncières :
- La rénovation énergétique n'est plus un coût, mais un investissement à ROI de +200 % à +300 %
- Les passoires F/G deviennent des actifs toxiques (dévalorisation + illiquidité + interdiction de location)
- La montée en gamme vers les classes C/B/A est le seul levier de création de valeur durable
En 2026, les gestionnaires qui intègrent la valeur verte au cœur de leur stratégie patrimoniale bénéficieront d'un triple avantage : valorisation maximale, liquidité préservée, et conformité réglementaire. Les retardataires subiront une spirale de dévalorisation irréversible et une perte de compétitivité structurelle.
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Pour aller plus loin :
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